Rue de la Victoire 188-190 : Avis défavorable de la Commission de Concertation.

Point 20 : Demande de permis d'urbanisme PU2011-286 tendant à construire 1 immeuble à rue de 24 logements, 4 maisons unifamiliales en intérieur d’îlot et 1 niveau de parking sise rue de la Victoire de 188 à 190 introduite par COFYNA S.A., Monsieur Steven VAN HERPE
Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 25/11/2014 au 09/12/2014, le courrier suivant est arrivé au nom du Collège des Bourgmestre et Echevins :
193 lettres
EXPOSE DU DOSSIER
Situé : PRAS : zone mixte en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement en liseré de noyau commercial en point de variation de mixité le long d'un espace structurant
PPAS :/.
RCU : /
Zone de protection : /
DEROGATIONS :
dérogation à l'art.6 du titre I du RRU (toiture - hauteur)
dérogation à l'art.4 du titre I du RRU (profondeur de la construction)
Soumis à l’avis de la commission de concertation et aux mesures particulières de publicité pour :
dérogation à l'art.6 du titre I du RRU (toiture - hauteur)
application de la prescription générale 0.6. du PRAS (actes et travaux portant atteinte aux intérieurs d'îlots)
application de l'art. 153 du CoBAT (dérogation aux règlements d'urbanisme)
application de la prescription particulière 3.5.1° du PRAS (modifications des caractéristiques urbanistiques des constructions)
dérogation à l'art.4 du titre I du RRU (profondeur de la construction)
application de la prescription particulière 21. du PRAS (modification visible depuis les espaces publics)
Considérant que le bien se situe en zone mixte et en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement du Plan régional d'affectation du sol arrêté par arrêté du Gouvernement du 3 mai 2001 tel que modifié par l’arrêté du Gouvernement du 2 mai 2013 ;
Considérant que la demande vise à construire 1 immeuble à rue de 24 logements, 4 maisons unifamiliales en intérieur d’îlot et 1 niveau de parking ;
Considérant que la demande initialement introduite visait à construire 2 immeubles à appartements avec 2 niveaux de parking ;
Considérant que le demandeur a sollicité la suspension de la procédure afin de pouvoir déposer un projet modifié (courrier du 25/01/2013) ;
Considérant que des plans modificatifs ont été déposés le 12/06/2014, le 11/07/2014 et le 15/07/2014 à l’initiative du demandeur en application de l’article 126/1 du Code bruxellois de l'aménagement du territoire ;
Considérant la lettre de la Région déclarant le rapport d’incidence complet et la demande de mise à l’enquête du 19/11/2014 ;
Considérant le report d’avis de la commission de concertation émis en séance du 6/01/2015 dans l’attente d’une visite sur place, que cette visite a été effectuée le 20/01/2015 ;
Considérant l’avis de la commission de concertation émis en séance du 11/12/2012 sur la version initiale du projet, défavorable pour les motifs suivants :
- Peu de plantations (qualités végétales de l’intérieur d’îlot à améliorer) ;
- Ampleur du projet et densité des aménagements ayant un impact très prégnant sur le voisinage ;
- Fortes dérogations à la règlementation en vigueur en matière de gabarit ;
- Expression architecturale, typologie et morphologie inadaptées ;
- Impact dévalorisant pour l’environnement patrimonialement intéressant (expression totalement en rupture avec l’expression dominante) ;
- Raccord du front bâti inapproprié (voisin le plus bas et gabarits mitoyens environnants à prendre en considération) ;
- Immeuble voisin présentant une exception dans le cadre bâti sur laquelle il ne convient pas de s’appuyer pour légitimer l’ampleur du projet ;
- Implantation et développement du projet le long du mitoyen imposant le rendant très intrusif, engendrant un front bâti perpendiculaire à l’alignement et des vues panoramiques sur l’intérieur d’îlot et s’apparentant à la création d’une voie pénétrante en intérieur d’îlot ;
- Vis-à-vis aves le voisinage problématiques et entre les logements du projet, distances entre les logements encore réduites par les terrasses, le nombre et la taille de ces dernières engendrant inévitablement des nuisances préjudiciables au cadre de vie des habitants et dont certaines ne respectent pas le Code civil ;
- Enclavement du voisinage et du décrochement voisin excessif, engendrant une perte de luminosité et d’ensoleillement pour les occupants voisins ;
- Dérogations aux normes minimales d’habitabilité du titre II du Règlement régional d'urbanisme (normes minimales pouvant être rencontrées dans une nouvelle construction) ;
- Qualité de certains aménagements intérieurs posant question (locaux étriqués, proportions, profondeur de certains locaux…) ;
- Incohérence des documents graphiques et dossier peu documenté par rapport à son environnement direct, traduisant que le projet a été peu pensé en fonction de son environnement ;
- Étude d’ensoleillement lacunaire ;
- Projet ne répondant pas au bon aménagement des lieux ;
Considérant que pendant l’enquête publique qui s’est déroulée du 25/11/2014 au 09/12/2014, 193 courriers de réclamation ont été déposés et portent essentiellement sur les remarques suivantes :
- Les gabarits :
o malgré la diminution de la densité sur la parcelle, le volume bâti reste démesuré (raccord à un bâtiment anormalement haut et profond et dépassement des gabarits moyens et profondeurs de constructions des immeubles avoisinants – sentiment de pesanteur, d’enfermement et d’étouffement), projet ne tenant pas compte de l’article 8 du titre I du Règlement régional d'urbanisme (hauteur moyenne des immeubles avoisinants) ;
o projet dépassant le voisin le plus profond (et déjà anormalement profond) et de manière trop importante le voisin le moins profond,
o dérogation de hauteur non sollicitée et ne pouvant être accordée,
o crainte de jurisprudence, demande de respect des règles sans aucune dérogation,
o « répartition hallucinante », « dénaturation » plutôt que dérogation des règles de profondeur de construction,
o absence de connexion entre les maisons en intérieur d’îlot et le bâtiment principal,
o erreurs dans les cotes (hauteur de l’immeuble) induisant en erreur ;
o hauteur des maisons en intérieur d’îlot trop importantes, devraient se limiter à la hauteur prévue pour les zones de cours et jardin (3m) ;
o absence de motivation des dérogations ;
o hauteur à front de rue excessive étouffant la rue ;
- L’intérieur d’îlot :
o vis-à-vis, proximité des immeubles projetés et vues prégnantes vers les logements de l’îlot, générant une perte d’intimité et d’ensoleillement pour les logements voisins,
o enclavement des logements sur le site même et à l’encontre de la politique communale de désenclavement des intérieurs d’îlots,
o destruction du caractère calme et vert de l’ilot,
o atteintes à l’intérieur d’îlot non motivée ni justifiée ;
o crainte de nuisances sonores dues à l’utilisation de l’intérieur d’îlot ;
- La densité : densité de logement anormalement élevée par rapport à la densité régionale insoutenable et préjudiciable à tous, « St-Gilles est la commune la plus peuplée de Belgique, il y manque des espaces verts et certainement pas de nouveaux immeubles » ;
- L’imperméabilisation du sol : 75% du terrain imperméabilisé, 350m² de pleine terre, risque d’inondation pour les habitations en aval ;
- Projet portant atteinte à la préservation de la végétation existante en intérieur d’îlot ;
- L’ensoleillement : absence d’étude d’ensoleillement, axonométrie trompeuse (ensoleillement zénithal), nombreux logements dans l’ombre en permanence, hauteur des bâtiments engendrant des problèmes d’ensoleillement pour les occupants des rues de Neufchâtel et Saint-Bernard, crainte de perte de luminosité ;
- Les installations techniques : selon de rapport d’incidence, le groupe d’extraction du parking sera placé en toiture du bâtiment principal, alors que rien ne figure en plan, pas de garantie fiable apportée sur la limitation des nuisances sonores et visuelles, demande d’attention au respect des normes de nuisances et de pollution en vigueur ;
- Perte de convivialité et de cohésion sociale : atteinte à la vie privée, augmentation des sources de conflits de voisinage, démultiplication des vues directes, droites et obliques nuisant à l’intimité et entraînant des rapports de proximité préjudiciables, perte de la notion d’un village dans la ville ;
- Perte de valeur patrimoniale des bâtiments avoisinants due à l’emprise excessive en intérieur d’îlot et à la pauvreté du traitement des façades (peu d’informations sur les matériaux utilisés), alors que le bien se situe en Zichee, crainte de l’impact sur le tourisme (« maisons de maître et charme Horta »), « rue de la Victoire déjà enlaidies par des mastodontes des années 60, exemples d’erreurs à ne plus commettre », peu de recherche esthétique, peu d’intégration à l’environnement, toiture plates verdurisées contrastant avec les toitures en pente des immeubles du quartier ;
- Trafic, mobilité et stationnement : nuisances et engorgements dus aux entrées et sorties des voitures et aux carrefours avoisinants, craintes d’augmentation du nombre d’accidents dans la rue, crainte de ne plus trouver de pace de parking dans les environs immédiats (déjà insuffisamment nombreuses et utilisées notamment par des propriétaires de garages), nombre insuffisant de places souterraines de parking pour les locataires et leurs visiteurs ;
- Le rapport d’incidences :
o rédigé uniquement en français (contrairement à l’article 18 de la loi sur l’emploi des langues en matière administrative) engendrant une enquête publique illégale,
o absence d’impartialité du rapport d’incidence rédigé par l’architecte du projet ;
o absence de propositions de substitution et de justifications des choix du projet, eu égard aux effets sur l’environnement (article 143, 6° du Cobat) ;
- questions sur l’entrée du parking en surface, les incendies et les déménagements ;
- sous-sol instable et présence de sources ayant déjà abouti à la destruction des constructions présentes sur ce terrain précédemment ;
- rehausse du mur mitoyen engendrant une perte de dégagement visuel ;
- Projet inadéquat, peu qualitatif et peu viable, intérieur d’îlot extrêmement dense qu’il n’y a pas lieu d’amplifier, accumulation de défauts au principe du bon aménagement des lieux, demande de « veiller au bien commun et au bien-être de tous les habitants et pas uniquement à celui des personnes ayant des moyens colossaux à disposition », infraction à l’esprit du Règlement régional d'urbanisme qui a pour but d’assurer le respect du caractère architectural des quartiers de la ville tout en privilégiant le respect du bâti existant en vue d’une préservation d’une certaine harmonie et de la création d’ensembles urbains cohérents ;
- Rappel des préambules du Code bruxellois de l'aménagement du territoire concernant le développement de la Région, avec l’aménagement du territoire, devant rencontrer de manière durable les besoins sociaux, économiques, patrimoniaux et environnementaux de la société par la gestion qualitative du cadre de vie et l’utilisation parcimonieuse du sol et de ses richesses, mettre tout en place pour concilier le développement social et économique avec la qualité de vie et garantir aux habitants de la Région d’être attentif à un aménagement harmonieux, principe auxquels l’octroi de cette demande ne répondrait pas ;
- Pas d’opposition de principe à la valorisation de la parcelle, impact positif d’un projet de logement mais avec bon sens, terrain vague méritant un projet mais respectant le voisinage, projet positif dans son ensemble et notamment la création d’appartements à chambres multiples ;
- Autres :
o Nuisances de chantiers longues pour le voisinage, craintes que la construction du projet et du parking rende les immeubles proches instables ou fissurés, crainte de destruction de l’habitat voisin ;
o Coût trop élevé des nouveaux logements, inaccessibles à ceux qui en ont besoin ;
o Autres localisations plus appropriées proche de l’avenue Louise pour ce type « d’aberration économique » ;
o Pas d’information claire aux voisins ;
o La situation actuelle : obligation de bon père de famille du propriétaire (clôtures pour éviter le squat et les dépôts sauvages, déboisage superflu, stratégie d’usure du voisinage en l’habituant à un paysage désolant) ;
o « non au capitalisme et vive la démocratie et une bonne qualité de vie »
o « Stop au nouveau projet, laissez-nous respirer, construisez un parc pour nos enfants » ;
o Critiques d’autres usages du quartier et de Bruxelles ;
o Considérations et difficultés personnelles ;
o Critique de la rentabilité du projet ;
o Besoin de logements sociaux à St-Gilles ;
Considérant que plusieurs plaintes ne peuvent être prises en compte dans l’appréciation de la présente demande et ne relèvent pas directement de l’urbanisme : considérations et difficultés personnelles, rentabilité du projet, volonté de création d’un parc, coût des futurs logements, …
Considérant que la convivialité et la cohésion sociale émanent de considérations subjectives plutôt orientées vers les futurs occupants que sur le projet ;
Considérant que le titre III du RRU règle les modalités de chantier, que l’organisation des travaux devra y répondre ;
Considérant que la stabilité de l’immeuble et des immeubles voisins relève de la responsabilité de l’architecte et doit faire l’objet d’une étude particulière ;
Considérant que les installations techniques devront répondre aux normes en vigueur, que néanmoins il y a lieu de veiller à placer celles-ci à distance suffisante du voisinage afin de limiter leur impact, que la cheminée de ventilation le long du mitoyen de gauche doit être revue dans ce sens et vers une meilleure intégration volumétrique (impact du volume sortant) ;
Considérant qu’une citerne de récupération des eaux pluviales et un bassin d’orage de grande capacité (respectivement 5000 et 22500 litres) sont prévus afin de limiter les risques de surcharge du réseau d’égouttage ;
Considérant qu’il s’agit d’une parcelle constructible, sur laquelle existe un droit de bâtir ;
Considérant qu’une étude d’ensoleillement est présente dans le rapport d’incidences, que cette étude démontre d’une part la prégnance de l’immeuble voisin sur l’îlot, l’impact limité des constructions sur les immeubles et parcelles voisines, qu’une construction strictement conforme aux normes du titre I du RRU aurait également sensiblement le même impact (ombres portées des maisons en intérieur d’îlot quasi inexistantes sur les parcelles voisines, ombres générées par le front bâti inhérentes au droit de bâtir) ;
Considérant que les terrains des immeubles de la rue de Neufchâtel sont situés en surplomb sur la parcelle, que les coupes ne mentionnent pas cette différence de niveau, que des coupes topographiques doivent être fournies et figurer la hauteur du terrain et des terrains voisins, les gabarits des constructions projetées et voisines ;
Considérant que suivant la configuration des lieux et des constructions voisines, les maisons en intérieur d’îlot subiront de nombreuses vues en surplomb, plus prégnantes que les vues possibles depuis ces maisons, ce qu’a confirmé la visite sur place ;
Considérant que les nuisances sonores liées à une occupation normale de ces logements devraient être limitées par les distances séparant les différents immeubles et un aménagement végétal ;
Considérant que l’impact sur la mobilité est limité, que la destination en logement laisse présager d’un va-et-vient supportable de véhicules, que d’autre part le parking répond à la règlementation (1 à 2 emplacements par logement) ;
Considérant que le rapport d’incidences a été fourni dans la langue de la demande, qu’il répond au vadémécum régional et a été déclaré complet par la cellule incidences régionale ;
Considérant que le projet répond à une politique de création de logements afin de répondre à une augmentation de la démographie en région bruxelloise ;
Considérant que le projet répond également globalement à la structuration et au remembrement du tissus urbain (parcelle non bâtie, suppression d’une ‘dent creuse’) ;
Considérant que le projet vise la création d’une majorité de logements aptes à accueillir des familles avec enfants, répondant à la politique communale et régionale ;
Considérant que le projet présente des dérogations en termes de gabarits des constructions (titre I du Règlement régional d’urbanisme) :
- Article 4 pour la profondeur de construction des maisons en intérieur d’îlot, d’une partie du bâtiment à front de rue ;
- Article 6 pour la hauteur des toitures des maisons en intérieur d’îlot, du dépassement de plus de trois mètres des immeubles les moins hauts de la rue de la Victoire pour le bâtiment à front de voirie ;
Considérant qu’il est concevable que le projet puisse s’éloigner des normes du Règlement régional d'urbanisme en matière de gabarits au regard de la configuration de la parcelle (dimensions et profondeur exceptionnelles), du voisinage (gabarit exceptionnel de l’immeuble voisin, distances, configuration des immeubles…) et des contraintes des lieux (impact des constructions voisines, aéras voisin en creux le long du mitoyen, raccord des gabarits…) ;
Considérant néanmoins que le projet présente toujours une densité et une emprise trop importantes en intérieur d’îlot, que cette emprise excessive se fait au détriment d’un aménagement paysager qualitatif et étudié en termes de limitation de l’impact des constructions dérogatoires d’une part et des vis-à-vis entre les logements de l’îlot d’autre part ;
Considérant que la profondeur du projet, bien que justifiée par le voisin le plus profond et le dégagement de l’aéra, s’engage encore trop profondément sur la parcelle (dépassement du voisin le plus profond et au-delà des ¾ de la profondeur de la parcelle) créant également une certaine proximité par rapport aux maisons unifamiliales créées ;
Considérant que la suppression de la maison le long du mitoyen séparant les immeubles de la rue Saint-Bernard répondrait à cette réduction d’emprise et que le retrait par rapport aux immeubles de la rue Saint-Bernard serait également souhaitable pour l’intérieur d’îlot (réduction de la densité, distances entre les bâtiments, aménagement paysager…) de même qu’un traitement particulier des étages de la dernière maison de l’enfilade (dégressivité, limitation des vues en façades latérales…) ;
Considérant que le gabarit de l’immeuble à front de rue devrait également être revu vers une réduction de sa volumétrie et un raccord plus équilibré entre les gabarits voisins ;
Considérant que la proximité du bâtiment avant et des unifamiliales arrière est géré par l’organisation interne des pièces, que néanmoins des aménagements paysagers doivent accompagner cette gestion des vis-à-vis (accès aux logements) et qu’en diminuant la profondeur au centre du bâtiment à rue, la qualité de cet aménagement en sera augmentée ;
Considérant que la destination de bureaux pour la quasi entièreté des rez-de-chaussée aboutit à une superficie totale de 144 m², que cette superficie est composée d’unités de moins de 75 m² et est conforme à la prescription 0.14 du Plan Régional d'Affectation du Sol ;
Considérant néanmoins que cette destination de bureaux pose question en termes d’animation de l’espace public (occultation des baies) et d’occupation des jardins ;
Considérant que l’aménagement du parking en sous-sol doit être compensé par une épaisseur de substrat maximale surplombant les parties de dalles non bâtie en surface, que son implantation doit être revue de manière à dégager des zones de pleine terre aux endroit adéquats pour la plantation d’arbres à hautes tiges ;
Considérant que le traitement des façades à rue est peu satisfaisant, que le projet s’inscrit dans un cadre urbain patrimonialement intéressant, que le projet rompt avec l’harmonie des constructions voisines (traitement du socle, de la toiture et du corps principal de l’immeuble peu qualitatif, matériaux de parement, modénature de la façade, garde-corps en verre, aspect lisse…) ;
Considérant que le projet doit être revu dans le sens d’une affirmation du soubassement, du corps principal et de la toiture, tel que proposé dans certaines esquisses développées précédemment au dépôt du projet modifié ;
Considérant que les logements sont conformes au titre II du Règlement régional d’urbanisme ;
Considérant qu’il s’agit pour la plupart de logements qualitatifs et confortables, disposant d’un espace extérieur et présentant des aménagements rationnels et fonctionnels ;
Considérant l’avis du Service d'incendie et d'aide médical urgente sur la nouvelle version du projet du 15/05/2014 (pas d’objection majeure) ;
AVIS DEFAVORABLE à l’unanimité et en présence du représentant de l’administration de l’urbanisme sur le projet tel que présenté.
Un projet modifié dans le sens d’une réduction de l’emprise et des gabarits en intérieur d’îlot, d’un aménagement paysager qualitatif et étudié dans le sens d’une limitation de l’impact des constructions, de légères réductions de volumes du bâtiment avant (harmonie des gabarits et d’un traitement affirmé du socle, corps principal et toiture de l’immeuble en revoyant le traitement des façades (matériaux, modénature…)) pourrait être envisagé.

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