Voici l'avis émis par la Commission de Concertation à propos de la demande de permis pour le site situé rue de la Victoire 188-190 :
Considérant que le bien se situe en zone mixte et en zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d'embellissement du Plan régional d'affectation du sol arrêté par arrêté du Gouvernement du 3 mai 2001 ;
Considérant que la demande vise à construire 2 immeubles à appartements avec 2 niveaux de parking ;
Considérant que pendant l'enquête publique qui s'est déroulée du 12/11/2012 au 26/11/2012, 45 lettres ont été déposés, dont une pétition de 18 signatures, et une réclamation est parvenue hors délai ;
Considérant que ces réclamations portent essentiellement sur :
Le programme : trop gourmand, densité plus élevée que la moyenne saint-gilloise, rentabilité extrême,
Le volume : non-respect des règlements en vigueur, notamment les normes de gabarit du titre I du Règlement régional d'urbanisme (certaines dérogations ne seraient pas sollicitées), plus particulièrement en ce qui concernent les maximas autorisés pour la hauteur et la profondeur des constructions, les nouveaux volumes démesurés par rapport aux immeubles des environs (bénéfice d'un bâtiment voisin anormalement haut et profond pour construire un imposant ensemble de promotion), projet invasif, à l'encontre de la politique de désenclavement, opposition aux constructions à l'arrière, demande d'abaissement de la hauteur des bâtiments, rupture du front bâti (aggravation d'une situation existante par le n°192-194),
La perte des qualités végétales et visuelles de l'intérieur d'îlot : réduction extrême de la surface de pleine terre (diminution de la percolation des eaux de pluies et engorgement des égouts, risque d'inondations), demande de création d'un espace vert public, de plus de plantation d'arbres, crainte de l'utilisation du jardin en dépotoir, de la création d'une rue secondaire en intérieur d'îlot incongrue et en dépit du respect de la typologie classique d'intérieur d'îlot,
Les vues préjudiciables au voisinage : création de nombreuses terrasses "promontoire" avec vues directes en intérieur d'îlot et anéantissement du reste de quiétude, perte de convivialité et d'intimité, vis-à-vis problématiques (face à face des fonctions jour / nuit),
Les nuisances sonores et pollution : ventilateur en toiture pour l'extraction et la pulsion du parking (demande de précisions), nuisances sonores engendrées par les logements, les terrasses et les parkings,
L'aspect esthétique : projet peu respectueux du cadre environnant, expression architecturale peu qualitative et peu conforme à de nombreuses dispositions réglementaires, perte de valeur patrimoniale des bâtiments environnants, pauvreté du traitement des façades malgré une situation en Zone d'Intérêt Culturel, Historique, Esthétique ou d'Embellissement, opposition à l'aspect moderne dans une zone avec un intérêt patrimoniale,
L'ensoleillement et la luminosité : absence d'une étude d'ensoleillement, réduction de la luminosité et création d'ombres portées sur jardins et bâtiments voisins et également entre eux, suppression de lumière pour l'immeuble n°192 rue de la Victoire, éclairement peu qualitatif de certains logements du projet,
L'augmentation du trafic : nuisances, engorgement des voiries, encombrement du stationnement en voirie (plus d'une voiture par ménage), sécurité des piétons, manque d'emplacements vélos qui devraient être situés au rez-de-chaussée,
Remarque générale sur la connaissance du fait que la parcelle est constructible, mais nécessité de veiller au bien commun, au bien-être de tous les habitants, à la qualité de vie du quartier,
remarque positive : besoin de logements, opposition au maintien d'une friche " répugnante »
Les risques liés au chantier : crainte pour la stabilité par la création de 2 niveaux de sous-sol, inquiétude sur la durée des travaux, stabilité du sol est peu fiable (ancien marécage), circulation pendant la durée des travaux, question de financement du projet et de la durée des travaux qui en découlerait,
Problèmes de procédure : Rapport d'incidences (uniquement en français (défaut de procédure de l'enquête publique), manque d'impartialité de ce rapport, absence de proposition alternative (cobat, art. 143, 6°), formules de styles fausses), le projet serait soumis à permis de lotir, informations contradictoire sur les plans soumis à l'enquête (hauteurs) ;
Considérant que quelques plaintes sortent du cadre de l'appréciation de la demande de permis d'urbanisme (promesses pré-électorales, études d'exécution du chantier, entretien de la parcelle...) ;
Considérant l'avis défavorable de la commission de concertation émis en séance du 11/12/2012 ;
Considérant que les dispositions et précautions prises lors des chantiers sont également règlementées par ailleurs et relèvent également de textes de lois externes ;
Considérant que la demande ne requiert pas de permis de lotir ; qu'il s'agit d'un projet mixte nécessitant également un permis d'environnement ;
Vu le rapport d'incidences transmis dans la langue de la demande (français) ;
Considérant que la création de nouveaux logements (immeubles neufs) doit s'accompagner d'emplacements de stationnement (titre VIII du RRU) que le nombre d'emplacements de parking correspond au nombre de logements créés et répond aux normes relatives à son exploitation, que son impact est relativement limité ;
Considérant que le demandeur indique clairement dans son rapport d'incidences que les moteurs des installations techniques sont installés dans les sous-sols en respectant les législations environnementales en vigueur et ne devraient donc pas être potentiellement source de nuisances sonores, que toutes les mesures afin de préserver la tranquillité du voisinage seront donc prises (isolation, silencieux...), que les installations classées (chaudières et ventilateurs) sont nécessaires au fonctionnement des deux immeubles et du parking ;
Considérant que le rapport d'incidences ne mentionne pas d'esquisses des principales variantes examinées par le maitre d'ouvrage ;
Considérant qu'il s'agit d'une parcelle privée et constructible ; qu'un projet répondant au bon aménagement des lieux peut y être envisagé ;
Considérant que le projet réduit effectivement les zones perméables, que celui-ci répond toutefois globalement à la règlementation en la matière (zone de pleine terre, toitures verdurisées, citernes ...) ;
Considérant que les surcharges du réseau d'égouttage sont à craindre lors de fortes précipitations ; que le projet vise à temporiser l'écoulement des eaux pluviales (citernes et bassin d'orage, toiture-rétention, ...) ;
Considérant que la zone de cour et jardin présente effectivement peu de plantations et qu'il y a lieu d'améliorer les qualités végétales de cet intérieur d'îlot ;
Considérant que le projet déroge fortement à la règlementation en vigueur en matière de gabarit (Règlement régional d'urbanisme titre I article 4 pour la profondeur de construction et 6 pour la hauteur de la toiture) ;
Considérant que ce projet dont les gabarits sont invasifs s'accompagne d'une expression architecturale, d'une typologie et d'une morphologie inadaptées à l'environnement patrimonialement intéressant dans lequel il s'implante ;
Considérant que le raccord du front bâti est également inapproprié, que le voisin le plus bas et les gabarits environnants constituant la hauteur moyenne de cette partie de rue ne sont pas pris en référence;
Considérant au contraire, que l'immeuble voisin (n° 192-194) représente une exception dans le cadre urbain et qu'il convient de ne pas s'appuyer sur cette exception afin de légitimer l'ampleur du projet ;
Considérant effectivement que l'implantation et le développement du projet le long de cet imposant mitoyen le rend très intrusif, qu'il engendre un front bâti perpendiculaire à l'alignement et des vues panoramiques sur l'intérieur d'îlot (impact sur les immeubles de la rue de la Victoire, Saint-Bernard et Neufchâtel) ;
Que l'accès en intérieur d'îlot s'apparente à la création d'une voirie et développant les mêmes nuisances;
Considérant que les vis-à-vis avec le voisinage sont problématiques (nombreux promontoires sur l'intérieur d'îlot et sur les baies des logements alentours) et que de plus ils s'accompagnent de vis-à-vis entre les logements du projet (distances entre bâtiments avant et arrière, terrasses en paliers et en encorbellement...) ; que bon nombre de ces terrasses réduisent encore les distances entre logements ; que leurs nombre et leur taille engendrent inévitablement des nuisances préjudiciables au cadre de vie des habitants ; qu'accessoirement certaines de ces terrasses ne respectent pas le code civil ;
Considérant que l'enclavement du voisinage et du décrochement voisin (cour mitoyenne du n° 192-194) est aussi excessif ; que le projet induit une perte de luminosité et d'ensoleillement pour les occupants voisins ;
Considérant que le projet ne satisfait pas aux normes d'habitabilité du titre II du RRU (dérogations aux articles 3 pour la superficie et 10 pour l'éclairement), que s'agissant d'une nouvelle construction, ces normes minimales doivent dès lors être rencontrées ;
Considérant que la qualité de certains aménagements intérieurs posent également question : locaux étriqués, proportions, profondeur de certains locaux...) ;
Considérant que le dossier comporte quelques incohérences dans les documents graphiques ; que d'autre part le projet n'est pas assez documenté par rapport à son environnement direct (dessin des immeubles voisins trop partiel et lacunaire, peu de vues d'ensemble (axonométries et perspectives, plans, coupes, et façades, front bâti, immeubles d'en face...) ; que cet aspect du dossier traduit également que le projet a été peu pensé en fonction de son environnement ;
Considérant que l'étude d'ensoleillement est également lacunaire ;
Considérant que le projet ne répond pas à la prescription générale 0.6 du Plan Régional d'Affectation du Sol relative aux intérieurs d'îlots ;
Considérant que les réclamations s'avèrent pour la plupart fondées ;
Considérant que l'ampleur du projet et sa densité ont un impact très prégnant sur le voisinage ; que ces aspects du projet ne permettent aucunement de justifier les importantes dérogations à la règlementation contenues dans la demande;
Considérant en conclusion que pour les différentes objections évoquées ci-dessus, le projet ne répond pas au bon aménagement des lieux ;
AVIS DEFAVORABLE.